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 過去的30年，我們國家的經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)市場一片繁榮，之前房子很少有爛尾的現(xiàn)象，但自從新冠疫情發(fā)生以來，經(jīng)濟有較大的波動，加上國家對房地產(chǎn)市場及對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，目前房地產(chǎn)爛尾不再是不可能的事件，事實上已經(jīng)有一些房地產(chǎn)項目爛尾了。

如果貸款買的房子爛尾了，怎么辦？銀行的貸款還要不要還？

為了審理商品房買賣糾紛，最高人民法院在2003年就發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，下稱《商品房買賣合同司法解釋》，在《民法典》頒布后，2020年12月23日又對該司法解釋進行了修正。因此最高法院制定的《商品房買賣合同司法解釋》是審理貸款買房產(chǎn)生糾紛的最主要、最直接的依據(jù)。

貸款買新房，一般是由商品房預(yù)售合同+住房按揭貸款合同組成的，因此存在兩個合同。但仔細(xì)分析，包含的法律關(guān)系遠(yuǎn)不止兩個，因為貸款買新房，銀行放貸款一般要求開發(fā)商和買家將房屋抵押給銀行，有的銀行在辦理抵押權(quán)證之前還要求開發(fā)商就貸款提供保證，銀行放貸款的時候?qū)①I房人借的錢直接支付給開發(fā)商。因此就法律關(guān)系來講，貸款買新房的法律關(guān)系用典型合同來表述的話，差不多是：買賣合同+借款合同+保證合同+委托合同。

如果貸款買的房子爛尾了，買房人可以依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第11條要求解除房屋買賣合同，但要注意的是，在沒有約定的情況下，這種解除合同需要進行3個月的催告，如果不催告，直接起訴要求解除合同，法院很可能不支持。

如果房屋買賣合同解除了，那貸款買房的目的也就無法實現(xiàn)了，因此借款合同也可以要求解除?；诜课葙I賣合同的解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的預(yù)付款或定金返還給買房人。那么借款合同解除后，買房人是否還需要繼續(xù)還貸款呢？按照《商品房買賣合同司法解釋》第21條，房屋買賣合同被解除后，“商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”，因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款返還給擔(dān)保權(quán)人，即銀行。

房屋爛尾，開發(fā)商肯定錢不多了，即便法院判決開發(fā)商將購房貸款返還給銀行，銀行可能也拿不到多少錢，因此銀行一般還會依據(jù)貸款合同要求買房人繼續(xù)還貸款。比較令人欣慰的是最高法院在2020年12月3日作出的（2019）最高法民再245號民事判決中否定了銀行繼續(xù)要求買房人還貸款的請求，法律適用的邏輯如下：

1、《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問題?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第25條第2款：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。應(yīng)由出賣人即開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還給銀行，買房人不負(fù)有返還義務(wù)。

2、《借款合同》中相關(guān)格式條款的適用問題。《借款合同》第19條：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人”。該條款系銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非買房人（借款人）的情況下，銀行擬定格式條款，意味著要求買房人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了買房人的責(zé)任，根據(jù)《合同法》（以前的案子，仍然用以前的法律規(guī)定）第40條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對買房人不具有拘束力。

3、關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。案件涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，賣方人支付房款，開發(fā)商交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將買房人所貸款項直接支付給開發(fā)商，開發(fā)商實際用款。買房人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，買房人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但因開發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在買房人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

因此貸款買的房子爛尾了，買房人可以起訴要求解除合同并要回首付款，這樣有較大的可能挽回?fù)p失，但要注意的是，解除合同的權(quán)限只有1年，“自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅”，因此這個解除權(quán)是有時間限制的，要行使就要在規(guī)定的時間內(nèi)行使，過了這個村就沒有這個店了，法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人。